Ách tắc hàng ngàn hồ sơ nhà đất ở TP HCM

Người dân đến làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức, TP HCM Ảnh: SƠN NHUNG

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP HCM, cho biết mục 3 điều 257 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1-8 quy định khi phương án giá đất đã trình UBND cấp có thẩm quyền trước ngày luật này có hiệu lực thì cấp có thẩm quyền sẽ quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình. 

Trong khi đó, cơ quan quản lý nhà đất tại TP HCM đã trình cấp có thẩm quyền ban hành bảng giá đất mới nhưng chưa được phê duyệt. Vì thế, nếu cơ quan thuế tính toán nghĩa vụ tài chính các giao dịch nhà đất theo bảng giá đất cũ sẽ bị cấp trên phê bình. Hệ quả là việc giải quyết hồ sơ cho người dân bị ách tắc.

Theo ông Dũng, để giải quyết tình trạng này, ngành thuế TP HCM đã 2 lần gửi văn bản báo cáo, kiến nghị UBND TP HCM thông báo thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ... được áp dụng theo bảng giá đất cũ hay theo giá đất mới. Khi đó, cơ quan thuế sẽ tập trung nguồn lực để nhanh chóng xử lý tình trạng tắc nghẽn hồ sơ nhà đất hiện nay cho người dân. 

"Ngoài ra, để tránh tồn đọng hồ sơ, khiếu nại, ảnh hưởng đến nhu cầu thực tế của người dân, Cục Thuế TP HCM sẽ báo cáo Tổng cục Thuế về việc giải quyết các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính nêu trên khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân" - ông Dũng cho biết.

Người dân sốt ruột

Thực tế, theo ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động tại các văn phòng đăng ký đất của TP Thủ Đức và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… những ngày đầu tháng 9, nơi nào cũng có rất đông người dân đến làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, xin tách thửa, chứng nhận quyền sử dụng đất, sang tên nhà đất... nhưng tất cả đều "đứng bánh" ở khâu tính thuế.

Tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức, trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Thị H. (ngụ phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức) cho biết bà nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho 1.000 m2 đất nông nghiệp sang đất thổ cư lên Trung tâm Hành chính công TP Thủ Đức và được hẹn trả kết quả vào ngày 4-9 nhưng khi đến nơi, bà nhận được thông tin hồ sơ bị "tạm ngưng" vì chờ thủ tục liên quan đến định giá đất để tính tiền sử dụng đất. 

"Tôi đã chuẩn bị sẵn tiền để đóng thuế nhưng thủ tục chưa xong nên đành phải chờ. Tôi đang rất sốt ruột, sợ cơ quan thuế áp số tiền phải đóng quá lớn thì tôi không đủ khả năng. Giờ tôi chỉ biết đợi tới đâu hay tới đó" - bà H. tỏ ra lo lắng.

Ông Hoàng Lý, chuyên làm dịch vụ nhà đất ở quận Bình Tân, cho biết hiện tại các thủ tục liên quan đất đai từ chuyển mục đích, chuyển nhượng… có liên quan đến thuế đều bị ách tắc. Dù người mua có khai đúng giá khi chuyển nhượng cũng chỉ có thể tính thuế thu nhập cá nhân, chứ không thể tính thuế trước bạ vì cơ quan thuế chưa biết áp dụng bảng giá đất nào. 

"Nếu áp theo Luật Đất đai mới thì TP HCM chưa có hướng dẫn chi tiết nên các quận, huyện không áp được. Cũng như những người khác, tôi rất mong TP HCM sớm có hướng dẫn cụ thể để các thủ tục đang ách tắc được giải tỏa" - ông Lý bày tỏ.

Một luật sư đại diện một văn phòng công chứng tại quận Tân Phú cho biết sau khâu công chứng là chuyển hồ sơ sang bộ phận "một cửa". Tất cả thủ tục thuế do cơ quan quản lý đất đai làm nhưng đa phần hiện nay đều vướng thủ tục thuế, đặc biệt là tính thuế trước bạ, do có liên quan đến bảng giá đất từ sau ngày 1-8 do áp dụng Luật Đất đai 2024. "Rất nhiều khách hàng thân quen của chúng tôi cho biết họ đã bị "vỡ kế hoạch" vì không thể thực hiện các thủ tục sang tên, thu tiền chuyển nhượng nhà đất trong suốt 1 tháng qua" - luật sư này nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng để giải tỏa ách tắc liên quan chính sách thuế chuyển nhượng, thuế chuyển mục đích sử dụng… bất động sản, cơ quan thuế áp dụng bảng giá cũ đến ngày 31-12-2024 để xử lý rốt ráo hồ sơ cho người dân. Sau đó, khi TP HCM có bảng giá đất mới sẽ áp dụng theo bảng giá mới. Như vậy, sẽ không sai và không ảnh hưởng đến quyền lợi của dân. 

"Luật Đất đai 2024 đã nói rõ bảng giá cũ được áp dụng đến 1-1-2026, do đó cần có thời gian nghiên cứu kỹ để ra bảng giá phù hợp, đồng bộ. Bởi thành phố có hàng ngàn con đường, làm sao xây dựng một vài tháng là xong được. Chưa kể, cơ quan quản lý phải để cho người dân có thời gian ổn định tâm lý khi tiếp cận bảng giá mới. Khi Quốc hội quyết định 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực trước 7 tháng cũng phải tạo điều kiện cho người dân có sự chuẩn bị và cảm thấy thuyết phục" - ông Quang khẳng định. 

Đâu là giải pháp trước mắt?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết ông đã nhiều lần kiến nghị TP HCM ban hành "Bảng giá đất điều chỉnh" theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 1 điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Bởi hiện nay, TP HCM có tới 570 tuyến đường (mới) chưa có trong bảng giá đất. Bên cạnh đó, tất cả mức giá đất trong bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP HCM đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.

Ngoài ra, cần phải cập nhật vào bảng giá đất các mức giá đất mà TP HCM đã bồi thường thực tế khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như dự án đường Vành đai 3, dự án rạch Xuyên Tâm... đã áp dụng các "hệ số điều chỉnh giá đất" theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND của UBND TP HCM.

"Về mặt cơ chế, chính sách, hiệp hội đề nghị thành phố xây dựng các mức giá đất của dự thảo "Bảng giá đất điều chỉnh" cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1-8-2024 đến 31-12-2025 cũng sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024..." - ông Lê Hoàng Châu khẳng định.